Kinh nghiệm Mua Bất động sản nên đọc 1 lần
Kinh nghiệm sống của tôi, bài rất hay, ai cũng nên đọc 1 lần.
MUA BÁN NHÀ ĐẤT Ở VN, ĐÃ SANG TÊN SỔ ĐỎ MÀ VẪN KHÔNG CÓ ĐẤT. CAO THỦ VÕ LÂM THOÁT CHẾT CŨNG CHỈ NHỜ MAY MẮN
nguồn: Cafe Lộc Vừng
Đó là vào buổi sáng một ngày đầu năm 2017, thời điểm bđs Sài gòn đang sốt từng ngày. Tôi có giao dịch một lô đất mặt tiền nằm trên con đường rất đẹp, thuộc Huyện Hóc môn, Tp hcm.
Lô đất có diện tích 5mx20m(100m2) ở vị trí trung tâm dân cư đông đúc. Lô đất có giá là 5,7 tỷ, chính chủ trực tiếp giao bán . Chủ nhà đang có cửa hàng bán đồ thờ trên đường lý thường kiện, quận Tân bình.
Vì là dân thổ địa, lại đã từng mua bán nhiều căn nhà trong cùng khu vực. Cho nên tôi thuộc khu vực này và biết đây là khu vực an toàn, không vướng quy hoạch.
Nhưng khi có thông tin sổ đỏ, tôi vẫn bật máy tính kiểm tra sơ bộ thông tin quy hoạch một lần nữa ( chúng tôi thường có sẵn bản đồ quy hoạch hàng năm của quận, bản này chỉ là tham khảo bước đầu vì nó không được cập nhật thông tin quy hoach thường xuyên, vậy nên không thể chính xác 100% ). Sau khi thấy quy hoạch trên bản đồ an toàn. Một mặt đi khảo sát xem ngay thực địa, một mặt gửi thông tin qua người quen trong phòng tài nguyên môi trường kiểm tra lần cuối.
Khi đến thực địa, nơi đây là cả con phố sầm uất, lô đất chuẩn bị giao dịch là lô đất duy nhất còn sót lại chưa xây nhà. Hai bên đều là những căn nhà 3, 4 tầng lầu khang trang. Một bên họ kinh doanh tiệm áo cưới, bên còn lại là tiệm cầm đồ. Chủ đất lợi dụng hai bên tường nhà hàng xóm, kéo bạt trên, dưới cán nền xi măng và đang cho thuê rửa xe máy.
Người thuê chỗ rửa xe xác nhận đã thuê của chủ đất mấy năm rồi. Tiệm cầm đồ cũng là người thuê, xác nhận chủ đất hàng xóm ở trung tâm Sg và họ đã thuê ở đây hơn 10 năm và chưa thấy tranh chấp hay có gì đó bất thường.
Nhà kế bên 4 lầu của 2 vợ chồng kinh doanh đồ áo cưới, đang đi vắng nhưng có bố mẹ ở nhà xác nhận chủ đất kế bên thỉnh thoảng xuống lấy tiền thuê đất.
Trên sổ đỏ ghi thông tin sổ được công nhận năm 2003, đến năm 2013 thì cập nhật biến động cho chủ hiện tại.
Cùng lúc này, người quen trong phòng tài nguyên và môi trường thông báo thửa đất an toàn.
Vậy là có thể nói chỉ trong buổi sáng, qua nhiều các biện pháp nghiệp vụ, tôi đã xác định được lô đất đúng chủ, giấy tờ hợp pháp, không nằm trong quy hoạch, có giá khởi điểm tốt, đặc biệt lô đất có vị trí và diện tích rất lý tưởng….Đó là những điều kiện có thể đi gặp chủ nhà thương lượng.
Ngay đầu giờ chiều, chúng tôi tiếp cận gia đình chủ đất, bàn chuyện giá cả và phương thức mua bán.
Thú thật, với dân cò lái như chúng tôi thời điểm đó có ngày đi đặt cọc mấy miếng đất, căn nhà trị giá cả chục tỷ đồng. Nhưng trong túi nhiều khi chẳng có nổi tỷ nào!. Nói chung mỗi nghề một kiểu nghệ thuật làm ăn. Nhưng câu chuyện thì rất dài, xin được kể vào dịp khác.
Đối với dân lái đất thì việc xác minh, định giá , đưa ra quyết định chính xác và nhanh chóng là rất quan trọng. Càng để lâu, bạn càng dần đánh mất cơ hội tốt nhất.
Quay lại chuyện khi đi gặp chủ đất, chủ đất đúng là đang kinh doanh đồ thờ gần chợ tân bình. Chủ đất nghe vẻ rất giàu có.
Anh kể, mấy năm trước dư tiền thì mua để đó thôi, bây giờ cần tiền thì bán.
Sau một hồi dở hết các chiêu, bài và cuối cùng chủ nhà đồng ý chốt giá là 5,2 tỷ. Tôi đồng ý đặt cọc 200tr và quan trọng đã thương lượng được với chủ nhà thời gian đặt cọc là 2 tháng ( việc kéo dài thời gian đặt cọc là rất quan trọng với những lái đất tay không bắt giặc như tôi ). Thấy chủ nhà dễ tính, tôi còn cài vào hợp đồng thêm rằng: chủ nhà cam kết bao quy hoạch, tranh chấp đến tận ra công chứng. Như vậy là đã xong bước quan trọng nhất.
Về lý thuyết thì bữa nay tôi đã thành công khi mua được lô đất có giấy tờ hợp pháp, vị trí đẹp, an toàn, chủ nhà minh bạch và giá cả hợp lý. Khả năng cao là bán được trên cọc ( tức là bán ngay trong 2 tháng thời gian đặt cọc mà không phải xuống tiền, người mua kế tiếp sẽ trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ nhà, Tôi chỉ ăn tiền chênh ).
Sau khi có hợp đồng đặt cọc, tôi nhanh chóng triển khai bán hàng. Vì lô đất vị trí đẹp, giấy tờ hợp lệ và tôi bán nhanh với giá rất mềm là 5,5 tỷ. Cho nên chỉ sau 1 tuần đã có ( lái ) đồng ý xuống tiền. Người này sau đó phải bỏ cả 5,5 tỷ ra công chứng sang tên, vì không thể bán được trên cọc.
Thật không thể tưởng tượng!. Chỉ đến giữa năm 2018 ( tức là hơn một năm sau ) lô đất trên đã có 4 lần sang tên, đổi chủ và giá chốt cho người mua cuối cùng đã được đẩy lên đến 8,9 tỷ đồng. Thời điểm đó đa phần là dân kinh doanh mua bán lòng vòng của nhau, vì vậy gần như tất cả mọi người chỉ nhanh chóng công chứng, rồi cập nhật thông tin vào đằng sau sổ, để nhanh chóng…bán tiếp! (vì đổi sổ mới đợi rất lâu và quan trọng tính pháp lý cũng như nhau ). Điều đặc biệt là 3 lần đầu sang tên, chủ mới đều là dân lái đất chuyên nghiệp, thậm chí có người còn là cao thủ võ lâm trong nghề. Trong vụ này, thực tế tôi và các cao thủ cũng chỉ thoát chết nhờ may mắn.
Mọi việc diễn ra êm đẹp cho đến chủ thứ 4 thì rắc rối bắt đầu sảy ra. Chủ mua đất thứ 4 này là 2 vợ chồng trẻ, đang đi thuê cửa hàng kinh doanh nghành biển quảng cáo. Chắc cũng làm ăn tốt nên gom được ít tiền, muốn vay nghân hàng thêm một phần, cố mua nhà mặt phố để đỡ phải đi thuê.
Điều đáng nói là trước khi mua, cặp vợ chồng này đã bỏ nhiều công tìm hiểu, nghiên cứu giấy tờ, vị trí đất. Nghe nói ngoài đi soi quy hoạch, thì họ còn mời cả nhân viên định giá của phòng công chứng đến kiểm tra, thầy phong thủy đến xem hướng… và khi thấy quá an toàn thì họ mới xuống tiền cọc.
Quay lại chuyện rắc rối. Bữa đó tôi tiếp 2 vợ chồng trẻ ( là người chủ thứ 4 của lô đất mới mua ). Họ nói được các chủ đất bán trước giới thiệu rằng tôi là người mua đầu tiên và thông thạo giấy tờ, địa bàn trong khu vực nên nhờ giúp đỡ.
Từ đây mọi chuyện phức tạp bắt đầu hé lộ.
Thì ra, trước đây vùng này còn hoang vắng. Người chủ đất đầu tiên làm thủ tục phân thửa đất lớn của mình ra nhiều lô dt 5x20m, sau đó họ bán dần.
Người đầu tiên xây nhà là ông hàng xóm 4 tầng đang kinh doanh tiệm áo cưới. Khi xây nhà, có xin phép xd và nghe nói có mời địa chính xuống xác định vị trí thửa đất. Chẳng biết ông địa chính nhà quê bữa đó vì nghiệp vụ kém hay đang say mà đi cắm nhầm sang thửa bên cạnh. Chủ nhà là người đầu tiên xây nhà trên một khu đất mênh mông và có địa chính xã chỉ thì yên tâm xây đến tận hết 4 lầu.
Khi làm thủ tục hoàn công, mời cty đo vẽ xuống đo để hoàn thiện thủ tục, thì mới ngã ngửa ra là xây sang đất hàng xóm.
Sau nhiều lần tìm cách tháo gỡ nhưng thấy không ổn, họ chấp nhận làm lơ và không hoàn công, mà cứ ở vậy buôn bán làm ăn theo kiểu muốn đến đâu thì đến!.
Cả khu phố dần xây dựng hết và chắc chắn chủ đầu tiên của lô đất này có biết chuyện. Nhưng khả năng cao là họ không xin thay đổi được số thửa nên âm thầm bán.
Thực ra tôi nghĩ, chủ tiếp theo ở tân bình cũng không biết, mà cứ vô tư bán.
Chỉ có 2 nhà nhầm đất của nhau biết nhưng âm thầm tự tìm cách giải quyết, mà không nói ra bên ngoài.
Như vậy là ngay cả chính quyền cũng không biết và vẫn xác nhận sang tên đổi chủ rất nhiều lần, đến lần này mọi chuyện vỡ nở là do sổ đỏ đã cập nhật thông tin kín trang nên phải đổi sổ mới. Theo quy định khi đổi sổ mới thì phải đo vẽ lại, vậy là mới… hóa ra!.
Thật không thể tin được luôn!.
Nhiều người nghĩ, nếu chỉ là xây nhầm số thửa của nhau thì có thể đổi cho nhau được?. oh..không!. Không đơn giản như thế.
Trước mắt, chủ mới mua không thể nào sang tên được. Mọi người nghĩ đi, nếu bỏ ra gần chục tỷ, trong đó có một phần đi vay, mỗi tháng trả mấy chục tr tiền lời mà đất không sang tên được. Đồng nghĩa với việc không thể xây nhà, không thể bán… và tên vẫn là của người khác thì chẳng khác nào đi vào địa ngục!.
Sau một tuần nghiên cứu hồ sơ, cùng họ gặp gỡ hàng xóm, tham vấn luật sư, chính quyền…cuối cùng tôi khuyên họ trước mắt phải nhanh chóng hủy bản hợp đồng mua bán, thay vào đó bằng bản hợp đồng ủy quyền.
Về lý thuyết, thì chỉ có phương án phá bỏ căn nhà 4 tầng và 2 nhà trả lại đất cho nhau. Nhưng điều này ông hàng xóm đã xây nhầm không bao giờ muốn. Họ đang buôn bán làm ăn bình thường và căn nhà 4 tầng là tài sản lớn. Đập đi, rồi xây lại là ngoài khả năng của họ.
Khả năng thứ 2 là họ có thể mua lại đất để hợp thành 1 chủ, nhưng cũng chỉ là ủy quyền chứ không thể sang tên được, Phương án này cũng không khả thi.
Phương án cuối cùng là kiện nhà hàng xóm ra tòa. Nhưng cũng cực kỳ nan giải: thứ nhất, chỉ có người chủ thứ 3 mới đủ tư cách kiện vì chủ thứ 4 chưa thể sang được tên. Thứ nhì, kể cả kiện thành công thì việc thi hành án cũng không khả thi và cuối cùng là chẳng có ông chủ đất thứ 3 nào mà tiền đã đút đủ vào túi rồi còn đi theo kiện hộ.
Ngay cả chuyện làm lại từ hợp đồng mua bán thành hợp đồng ủy quyền. Chủ thứ 3 cũng làm tiền mất thêm cả gần trăm tr . Thì việc để họ đứng tên và mình chỉ có giấy ủy quyền, lại trong hoàn cảnh này là vô cùng rủi ro.
Như vậy là mọi người thấy, mua đất giấy tờ đầy đủ, chủ nhà có thật, đất có thật và đã mấy lần sang tên trót lọt mà vẫn có vấn đề. Điều đó cho thấy sự phức tạp của việc mua bán nhà đất ở VN.
Quay lại câu chuyện của 2 vợ chồng trẻ mua cuối. Các bạn ấy đã phải đi lại không biết bao lần, bỏ bê gia đình, công việc kinh doanh… Đến tận bây giờ mọi việc vẫn không có bất cứ thay đổi nào. Đắng hơn, hai vợ chồng đã bỏ nhau, mà tôi nghĩ nguyên nhân chính là do hậu quả của việc mua nhầm đất. Chưa hết, bố đẻ đã phải bán nhà để trả nợ nghân hàng(vì 2 bạn này mượn sổ đỏ của bố vợ để vay tiền).
nhà đất ở VN luôn là một tài sản cực lớn. Nhiều khi nó là thành quả của cả một đời người.
Nhà phố và đất thổ cư là những mảng khá an toàn trong cả rổ bđs. Nhưng đối với một thị trường có hoàn cảnh như VN thì rủi ro luôn treo trên đầu bạn bất cứ lúc nào.
Bản thân tôi đã mua bán, hoàn thiện giấy tờ, tách thửa, phân lô, môi giới… rất nhiều nhà đất. Thông thạo địa bàn, có rất nhiều bài học và kinh nghiệm trong mảng này.
Dù chưa bao giờ mất tiền. Nhưng cũng nhiều lần hút chết và chưa bao giờ cảm thấy là tuyệt đối an toàn mỗi khi giao dịch.
Đừng bao giờ bạn nghĩ, đã mua bán lòng vòng được vài ba lô đất, căn nhà, thấy an toàn là đã tự tin mình là người am hiểu!.
Sự thực là bạn đang may mắn, hoặc chỉ là đi chưa đủ dài để phải gặp…ma!.
Chỉ một lần sai lầm nhỏ, rất có thể cuộc sống của nhiều gia đình, nhiều cuộc đời sẽ thay đổi theo hướng tiêu cực.
Đối với những người chuẩn bị xây nhà ở các đô thị VN, thì việc cần thiết trước khi hạ móng là hãy mời công ty đo vẽ xuống xác định lại danh xây dựng. Các công ty này họ có đủ máy móc, thiết bị để xác định một cách chính xác tọa độ của thửa đất và vị trí nhà cần xây.
Chỉ cần chủ quan, mọi chuyện đều có thể xảy ra, gây hậu quả đáng tiếc.
Vì vậy, hãy thật thận trọng trong tất cả các giao dịch. Để cho cuộc sống của mỗi chúng ta được an toàn hơn các bác ạ! 
.
.Nguồn: Cafe Lộc Vừng
